Aktuelle Urteile

Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.02.2018, VIII ZR 157/17

Schadensersatzansprüche des Vermieters ohne vorherige Fristsetzung möglich

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hatte der Vermieter Schadensersatz in Höhe von 5.171,- Euro gefordert wegen eines vom Mieter zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines daraus resultierenden, fünfmonatigen Mietausfalls. Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter Recht. Beruht die Beschädigung der Mietsache darauf, dass der Mieter die Wohnung nicht schonend und pfleglich behandelt hat, kann der Vermieter nach seiner Wahl entweder Schadensbeseitigung oder Schadensersatz, also Geld, fordern. Der Vermieter muss keine Frist zur Schadensbehebung setzen. Anders, so der Bundesgerichtshof, wenn der Mieter seine Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen gar nicht oder nur schlecht erfüllt hat. Hier muss der Vermieter seinem Mieter grundsätzlich die Gelegenheit geben, die notwendigen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Er muss eine entsprechende Frist setzen

 

Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.11.2017, VIII ZR 13/17

Ersatzansprüche des Vermieters verjähren nach 6 Monaten

Gesetzliche Verjährungsfrist darf nicht per Formularmietvertrag auf ein Jahr verlängert werden

Der BGH stellte in dem Urteil fest, dass eine Formularvertragsklausel unwirksam ist, mit der die gesetzliche Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters von 6 auf 12 Monate verlängert werden soll. „Die kurze Verjährungsfrist hilft letztlich Mietern und Vermietern gleichermaßen, weil hierdurch möglichst schnell nach Rückgabe der Mietsache abgeklärt werden muss, ob Ersatzansprüche des Vermieters bestehen oder nicht.

Hier hatte der Vermieter 10 Monate nach dem Auszug des Mieters Ersatzansprüche in Höhe von 16.000 Euro geltend gemacht. Die gesetzliche Regelung, dass Ersatzansprüche 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache verjähren, sei durch eine Regelung im Mietvertrag wirksam abgeändert worden. Dort war vereinbart, dass Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache in 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren.

Der Bundesgerichtshof entschied, eine derartige Vertragsklausel sei wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Sie erschwere den Eintritt der Verjährung in zweifacher Hinsicht. Zum einen werde die Verjährungsfrist von 6 auf 12 Monate verdoppelt, zum anderen beginne die Verjährungsfrist nach dem Wortlaut der Vertragsklausel nicht, wie im Gesetz vorgesehen, mit der Rückgabe der Mietsache, sondern mit dem möglicherweise späteren Mietvertragsende, das heißt dem Ablauf der Kündigungsfrist. Beide Regelungen seien mit dem Grundgedanken des Gesetzes nicht zu vereinbaren